TL;DR: Có, ở những thị trường có đông người tin vào số may mắn, số nhà và số tầng 'đẹp' thực sự làm giá bán cao hơn, còn số bị coi là xấu làm giá thấp đi. Mức chênh đo được bằng phần trăm: tại Vancouver, nhà số tận cùng 4 bán rẻ hơn 2,2%, tận cùng 8 đắt hơn 2,5%, và hiệu ứng chỉ rõ ở khu đông cư dân gốc Hoa. Ở Thành Đô thuộc Trung Quốc đại lục, khoảng từ năm 2004 đến 2006, những căn hộ cũ nằm ở tầng trên cùng mang số 8 có giá cao hơn mức trung bình 235 nhân dân tệ trên mỗi mét vuông, trong khi căn hộ mới được định giá như nhau nên giá không khác biệt, nhưng lại được bán nhanh hơn 6,9 ngày.. Đây là giá của niềm tin và của khả năng bán lại cho người tin, không phải bằng chứng rằng số 8 đem lại may mắn.
Số nhà, số tầng đẹp có làm giá nhà cao hơn không?
Câu hỏi 'số nhà đẹp có làm giá cao hơn không' đã được trả lời bằng dữ liệu giao dịch thật ở một số thị trường. Câu trả lời gọn là: có, ở những thị trường có đủ đông người mua tin vào ý nghĩa may rủi của con số. Mức chênh không phải chuyện cảm tính vu vơ mà đo được bằng phần trăm, và thay đổi theo khu vực, theo giai đoạn thị trường, và theo loại con số được coi là đẹp hay xấu.
Nghiên cứu của Nicole M. Fortin, Andrew J. Hill và Jane Huang công bố trên Economic Inquiry năm 2014, khảo sát thị trường nhà ở Vancouver, tìm thấy nhà có số tận cùng là 4 bán rẻ hơn khoảng 2,2% so với mức giá thông thường, còn nhà có số tận cùng là 8 bán đắt hơn khoảng 2,5%. Điều đáng chú ý là hiệu ứng này chỉ rõ ở những khu vực có đông cư dân gốc Hoa sinh sống.
Vì sao số nhà lại nằm trong giá? Cơ chế hedonic price
Kinh tế học bất động sản có một công cụ gọi là mô hình giá hedonic, lần đầu được Sherwin Rosen trình bày năm 1974. Ý tưởng cốt lõi: một căn nhà không phải một món hàng đơn nhất mà là một gói thuộc tính, mỗi thuộc tính có một mức giá ẩn. Vị trí, diện tích, số phòng ngủ, hướng, tầng, và cả số nhà đều là những thuộc tính trong gói đó. Khi người mua trả thêm cho một thuộc tính, mức chênh ấy phản ánh giá trị mà người mua gán cho thuộc tính ấy.
Nói cách khác, con số không tự nó tạo ra giá trị vật chất. Nhưng khi một nhóm người mua đủ lớn cùng gán cho con số một ý nghĩa, ý nghĩa ấy nhập vào cầu, và cầu đẩy giá. Đây là điểm quan trọng: hiệu ứng có thật trên thị trường, nhưng nguồn gốc của nó là niềm tin tập thể, không phải một thuộc tính vật lý của căn nhà.
Auckland và Singapore: số may mắn được tính vào giá thế nào?
Steven C. Bourassa và Vincent S. Peng công bố trên International Real Estate Review năm 1999 nghiên cứu về ảnh hưởng của phong thủy lên giá nhà ở New Zealand. Kết quả cho thấy ở những vùng có đông cư dân gốc Hoa, nhà có số nhà được coi là may mắn bán với giá cao hơn.
Tại Singapore, Jia He và cộng sự công bố trên Management Science năm 2020 nghiên cứu về mê tín, chi tiêu phô trương và thị trường nhà ở. Nghiên cứu tìm thấy địa chỉ được coi là đẹp bán đắt hơn, và các giao dịch giảm vào những ngày được coi là xấu theo lịch âm.
Hai kết quả này khớp với nhau ở một điểm: không phải bản thân con số tạo ra giá trị, mà là cộng đồng người mua trong khu vực đó. Cùng một con số có thể mang ý nghĩa hoàn toàn khác ở hai nền văn hóa. Số 4 trong tiếng Hán đọc gần giống chữ 'tử' (chết), nên bị nhiều người gốc Hoa coi là xấu. Số 8 đọc gần giống chữ 'phát' (phát tài), nên được coi là đẹp. Ở Nga, số 7 mới là số may mắn và số 13 là số xui.
Hồng Kông: tầng 8 có đắt hơn khi thị trường sôi động?
K. Chau, V.S.M. Ma và D.C.W. Ho công bố trên Journal of Real Estate Literature năm 2001 nghiên cứu về giá của sự may mắn trên thị trường căn hộ Hồng Kông. Họ tìm thấy các căn hộ có số tầng chứa số 8 bán với giá cao hơn trong giai đoạn thị trường bất động sản đang lên.
Kết quả này gợi ra một cơ chế tâm lý đáng chú ý: niềm tin vào số đẹp có sức nặng khác nhau tùy theo trạng thái thị trường. Khi thị trường nóng, người mua sẵn sàng trả thêm cho những yếu tố mà họ cho là có thể đem lại vận may hoặc ít nhất là giúp bán lại dễ hơn. Khi thị trường nguội, mức chênh ấy co lại, có khi biến mất. Nói cách khác, 'giá của niềm tin' không cố định mà co giãn theo cung cầu chung.
Nga: số xấu và số đẹp ảnh hưởng đến giá nhà thế nào?
Elena B. Pokryshevskaya và Evgeny A. Antipov công bố trên Economics Bulletin năm 2015 nghiên cứu về mê tín số trong thị trường căn hộ tại Saint Petersburg. Họ so sánh tỷ lệ căn hộ đã bán ở tầng 7 với tầng 6 và tầng 8, và tầng 13 với tầng 12 và tầng 14. Vì các tầng trong cùng một tòa nhà gồm đúng những căn hộ giống nhau, cách so sánh này cô lập được ảnh hưởng của con số. Kết quả: tầng 13 có tác động tiêu cực rõ rệt lên nhu cầu mua căn hộ mới, nhưng tầng 7 không cho thấy lợi thế tích cực nào.
Đây là một phát hiện thú vị vì nó cho thấy sự bất đối xứng. Nỗi sợ con số xấu có thể mạnh hơn sự hấp dẫn của con số đẹp. Người mua né tầng 13 rõ ràng hơn là săn tầng 7. Các tác giả cũng lưu ý rằng ở Nga, việc đánh số tầng 13 không bị bỏ qua như ở một số nước phương Tây, nên họ có điều kiện quan sát hiệu ứng này một cách sạch sẽ.
Phương pháp của nghiên cứu này cũng đáng chú ý ở chỗ họ dùng dữ liệu bán hàng thật thay vì dữ liệu khảo sát hay dữ liệu niêm yết giá. Điều đó có nghĩa là con số phản ánh hành vi mua thực tế, không phải lời nói trong bảng hỏi.
Thành Đô, Trung Quốc đại lục: tầng 8 có đắt hơn và bán nhanh hơn?
Nghiên cứu của Matthew Shum, Wei Sun và Guangliang Ye công bố trên Journal of Comparative Economics năm 2014 mang tên Superstition and “lucky” apartments: Evidence from transaction-level data, dùng dữ liệu giao dịch căn hộ ở Thành Đô, Trung Quốc đại lục, giai đoạn 2004 tới 2006. Đây là tạp chí Elsevier xuất bản ngoài Trung Quốc, nên kết quả phản ánh thị trường Thành Đô chứ không phải một thị trường khác.
Với căn hộ cũ, căn ở tầng tận cùng bằng 8 bán đắt hơn trung bình 235 nhân dân tệ mỗi mét vuông. Với căn hộ mới, chủ đầu tư định giá đồng loạt nên không có chênh lệch giá theo tầng, nhưng căn ở tầng 8 vẫn bán nhanh hơn 6,9 ngày. Nghiên cứu cũng ghi nhận người mua có nhiều số 8 trong số điện thoại có xu hướng chọn tầng 8 nhiều hơn.
Kết quả này bổ sung một góc nhìn mà các nghiên cứu trước chưa làm rõ: khi giá không đổi, niềm tin vẫn để lại dấu vết ở tốc độ bán. Điều đó cho thấy sức hút của con số không chỉ nằm ở giá niêm yết mà còn nằm ở tốc độ thanh khoản.
Bảng tổng hợp các nghiên cứu
| Nghiên cứu | Thị trường, năm dữ liệu | Phạm vi dữ liệu | Kết quả chính |
|---|---|---|---|
| Fortin, Hill và Huang (2014) | Vancouver, Canada | Giao dịch nhà ở, phân theo khu vực cư dân gốc Hoa | Số tận cùng 4 rẻ hơn 2,2%, tận cùng 8 đắt hơn 2,5%, chỉ rõ ở khu đông người gốc Hoa |
| Bourassa và Peng (1999) | Auckland, New Zealand | Nhà ở tại các vùng có đông cư dân gốc Hoa | Số nhà may mắn được phản ánh vào giá |
| He và cộng sự (2020) | Singapore | Giao dịch nhà ở | Địa chỉ đẹp đắt hơn, giao dịch giảm vào ngày xấu theo lịch âm |
| Chau, Ma và Ho (2001) | Hồng Kông | Thị trường căn hộ | Tầng có số 8 đắt hơn khi thị trường sôi động |
| Pokryshevskaya và Antipov (2015) | Saint Petersburg, Nga | Căn hộ mới, so sánh tầng 7 với 6 và 8, tầng 13 với 12 và 14 | Tầng 13 bán kém hơn rõ rệt, tầng 7 không có lợi thế |
| Shum, Sun và Ye (2014) | Thành Đô, Trung Quốc đại lục, 2004 tới 2006 | Giao dịch căn hộ cũ và căn hộ mới | Căn cũ tầng tận cùng bằng 8 đắt hơn 235 nhân dân tệ mỗi mét vuông; căn mới không chênh giá nhưng bán nhanh hơn 6,9 ngày; người mua có nhiều số 8 trong số điện thoại dễ chọn tầng 8 hơn |
Vì sao ngay cả người không tin cũng có thể phải trả giá?
Một câu hỏi hay là: nếu tôi không tin số 8 may mắn, tại sao tôi lại phải trả thêm cho nó? Câu trả lời nằm ở khả năng bán lại. Nếu một phần đáng kể người mua tương lai tin rằng số 8 là đẹp, thì căn nhà số 8 có một tệp người mua rộng hơn, và do đó thanh khoản cao hơn. Người mua không tin vẫn có lý do kinh tế để trả thêm, vì họ đang mua quyền tiếp cận tệp người mua đó khi họ muốn bán lại.
Cơ chế này tương tự những gì xảy ra với các thuộc tính khác của nhà. Một căn hộ tầng thấp có thể không tốt cho sức khỏe của người mua hiện tại, nhưng nếu thị trường chuộng tầng thấp vì tiện đi lại, giá vẫn cao. Điều người mua trả không chỉ là giá trị sử dụng cho bản thân họ, mà còn là giá trị bán lại trên thị trường.
Trong dân gian Việt Nam, nhiều người tin rằng số 8 và số 6 là số đẹp, số 4 là số xấu, và khi mua nhà thường cân nhắc cả số nhà, số tầng. Niềm tin này không phải chuyện riêng của người Việt mà xuất hiện ở nhiều nơi có ảnh hưởng văn hóa Hán.
Giới hạn của bằng chứng: những gì chưa được chứng minh
Cho đến nay, chưa có nghiên cứu nào về ảnh hưởng của số nhà, số tầng lên giá bất động sản tại Việt Nam được công bố trong các tạp chí kinh tế học quốc tế. Các kết quả kể trên đến từ Vancouver, Auckland, Singapore, Hồng Kông, Saint Petersburg và Thành Đô. Không thể suy ra rằng mức chênh ở Việt Nam sẽ giống các con số ấy, vì mức chênh phụ thuộc vào tỷ lệ người tin trong thị trường cụ thể, vào cung cầu, và vào giai đoạn thị trường. Kết quả ở Thành Đô chỉ nói về thị trường Thành Đô trong hai năm 2004 tới 2006, không phải một quy luật chung cho mọi nơi có ảnh hưởng văn hóa Hán.
Cũng cần nói rõ: các nghiên cứu này đo giá thị trường, không đo vận may. Chúng cho thấy người ta trả thêm cho số 8, không cho thấy số 8 đem lại điều gì tốt đẹp hơn cho chủ nhà. Việc đo được giá của niềm tin không đồng nghĩa với việc niềm tin ấy đúng về mặt nhân quả.
Từ góc nhìn của phong thủy truyền thống, con số và phương vị có ý nghĩa riêng, và việc chọn số nhà, số tầng hợp mệnh được coi là một phần của việc an cư. Tuy nhiên, đây là cách hiểu của một hệ niềm tin, không phải kết luận của khoa học thực nghiệm. Các nghiên cứu kể trên không kiểm định phong thủy đúng hay sai; chúng chỉ đo xem người mua hành xử thế nào.
Người mua nhà nên hỏi gì?
Nếu bạn đang cân nhắc mua một căn nhà và băn khoăn về số nhà, số tầng, có vài câu hỏi thực dụng có thể giúp bạn ra quyết định tốt hơn.
Thứ nhất, khu vực đó có đông người mua quan tâm đến số đẹp không? Nếu có, số nhà đẹp có thể là một lợi thế thanh khoản khi bạn bán lại, và số nhà xấu có thể là một bất lợi. Nếu khu vực đó ít người quan tâm, mức chênh có thể không đáng kể.
Thứ hai, mức chênh giá mà người bán đòi cho số đẹp có tương xứng với lợi thế thanh khoản thật không? Nếu người bán đòi thêm 5% cho số 8 nhưng nghiên cứu ở thị trường tương tự chỉ cho thấy mức chênh 2-3%, phần đòi thêm có thể là kỳ vọng của người bán hơn là giá trị thị trường.
Thứ ba, bạn có thực sự tin không? Nếu bạn tin và số đẹp làm bạn an tâm hơn khi sống ở đó, đó là một lý do hợp lệ để trả thêm. Nếu bạn không tin, bạn vẫn có thể cân nhắc trả thêm vì lý do thanh khoản, nhưng nên biết rõ đó là lý do kinh tế chứ không phải lý do tâm linh.
Giá của niềm tin có thật không? Kết luận từ các nghiên cứu
Các nghiên cứu ở Vancouver, Auckland, Singapore, Hồng Kông, Saint Petersburg và Thành Đô đều cho thấy một điều nhất quán: khi đủ đông người mua tin vào ý nghĩa may rủi của con số, niềm tin ấy nhập vào giá. Số nhà và số tầng 'đẹp' có thể bán cao hơn, số bị coi là xấu có thể bán thấp hơn. Mức chênh đo được bằng phần trăm, không phải bằng cảm nhận mơ hồ. Ở Thành Đô, khi giá không chênh, niềm tin vẫn lộ ra ở tốc độ bán nhanh hơn.
Nhưng cần phân biệt hai điều. Một là giá của niềm tin trên thị trường, đo được bằng dữ liệu giao dịch. Hai là giá trị thực sự của con số đối với vận may của người ở, điều mà các nghiên cứu này không đo và không thể đo bằng phương pháp của chúng. Hiệu ứng có thật, nhưng sinh ra từ niềm tin tập thể chứ không phải từ bản thân con số. Với người mua nhà, hiểu được cơ chế này giúp ra quyết định sáng suốt hơn, dù họ tin hay không tin.
